購房人逾期支付按揭款導致開發(fā)商承擔保證責任后，開發(fā)商是否可以依約解除合同？

【基本案情】

原告：上海綠地集團江西申江置業(yè)有限公司

被告：繆某、王某。

2011年9月29日，綠地集團公司和繆某、王某簽訂《商品房買賣合同》，綠地集團公司將綠地中央廣場C區(qū)C1辦公樓2301、2302、2303號房出售給繆某、王某，該商品房總金額為7200214元，買受人按銀行按揭方式付款，于2011年10月15日前支付房款3610214元整，剩余房款應于2011年10月30日前付清359萬元整。該合同約定：賣方擔保期內(nèi)若買方拖欠償還銀行的貸款本息，利息及相關(guān)費用而致賣方代為償還的，買方應在賣方通知之日起十日內(nèi)按全額返還賣方代付款及該項款額外10%的違約金；如賣方實際損失超過違約金的，按實際損失賠償。”合同簽訂后，繆某、王某向綠地集團公司交付購房款2210214元。

2012年3月20日，招商銀行南昌分行作為貸款人和抵押權(quán)人，與作為借款人和抵押人的繆某、王某，以及作為保證人的綠地集團公司簽訂了三份《個人購房借款及擔保合同》，約定貸款金額分別為170.0635萬元、77.5749萬元、111.3616萬元，抵押人愿意以其從售房人處購買的房產(chǎn)的全部權(quán)益抵押給貸款人，作為償還本合同項下貸款本息及其他一切相關(guān)費用的擔保；保證人自愿為借款人在本合同項下的債務承擔連帶責任保證，保證范圍包括但不限于本合同項下貸款本金、利息、罰息、復息、違約金、損害賠償金、保險費以及貸款人實現(xiàn)債權(quán)的費用（包括但不限于律師費、訴訟費、仲裁費、執(zhí)行費、公告費、送達費、差旅費）等；保證人自愿放棄要求貸款人首先向借款人或其他人士追索、對抵押物、質(zhì)物先行處置或采取訴訟等法律手段之權(quán)利。同日，招商銀行南昌分發(fā)放貸款。

此后，繆某、王某未能在約定時間償付借款及利息，招商銀行起訴要求解除合同，并要求綠地集團承擔擔保責任，綠地集團代償后，向法院起訴要求解除綠地集團公司與繆某、王某簽訂的《商品房買賣合同》；要求繆某、王某向綠地集團公司返還房屋，并依法撤銷該合同在南昌市房產(chǎn)管理局的備案；要求繆某、王某支付綠地集團已代為支付的貸款利息（含罰息、復息）等費用損失共計230981.24元，違約金349542.7元。

【法院審理】

判決結(jié)果如下：一、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》；二、繆某、王某于判決生效之日起十日內(nèi)向綠地集團公司支付貸款利息173423.24元；三、繆某、王某于判決生效之日起十日內(nèi)向綠地集團公司支付違約金343786.9元。

【法官說法】

綠地集團與繆某、王某簽訂的《商品房買賣合同》是否可以解除，需看是否達到合同約定或法律規(guī)定的解除合同條件。

購房人和開發(fā)商依據(jù)合同約定，都享有約定解除權(quán)：一是購房人根據(jù)合同約定提出解除，主要是開發(fā)商逾期交房、逾期辦證、交付的房屋質(zhì)量不合格、面積誤差比超過3%等等，二是開發(fā)商提出解除合同，主要是購房人逾期付款、因購房人原因未能辦理按揭貸款導致合同不能繼續(xù)履行等情形。

開發(fā)商承擔擔保責任后是否可以解除合同？根據(jù)我國法律規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除。約定解除權(quán)，是當事人以合同條款的形式，在合同成立以后未履行或未完全履行之前，由一方當事人在約定解除合同的事由發(fā)生時享有解除權(quán)，并據(jù)此通過行使解除權(quán)，使合同關(guān)系歸于消滅。法定解除，則是在合同生效后未履行或未履行完畢前，當事人在法律規(guī)定的解除事由出現(xiàn)時，通過行使解除權(quán)而使合同關(guān)系歸于消滅。法定解除的事由由法律直接規(guī)定，只要發(fā)生法律規(guī)定的具體情形，當事人即可主張解除合同，而無須征得對方當事人的同意?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的合同法定解除條件：不可抗力、預期違約、遲延履行、根本違約和其他法定事由。綠地集團與繆某、王某在訂立合同時約定了解約條款，即因購房人逾期支付按揭款導致開發(fā)商承擔還貸保證責任后未能受償，開發(fā)商有權(quán)解除合同。因此，在綠地集團公司承擔保證責任未能受償?shù)那樾纬霈F(xiàn)時，合同約定的解除條件已成就，此時綠地集團公司享有合同約定解除權(quán)。